不動産事業STORY02 ソシオ砂子

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価値をがらっと変身
問題児物件プロデュース
ソシオ砂子

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価値をがらっと変身
問題児物件プロデュース
ソシオ砂子

PROJECT MEMBER

塩川洋史 損保・生保の営業職として活躍した後、アトリウムへ入社
アトリウム入社後は、不動産関連の営業を経て人事総務部門のプレイングマネージャーとして保険対応、人材採用からオフィスレイアウトまで幅広く活躍
賃貸営業部門に配属となり本物件に出会う

5年間で4年も空室だった
問題児物件への対応プロジェクト

塩川がこの物件に出会ったのは、賃貸営業部門に異動して間もない頃。
その物件は神奈川県の川崎駅から徒歩8分の場所にあり、テナント退去後の5年間のうち4年間も空室の物件であった。
苦⾁の策として賃料を値下げしてみたが、効果なし。その後も13か⽉間空室が続いた。
塩川は、問題の本質を捉えるべく、まずマーケット調査を⾏うことにした。その結果、現状の物件の仕様では、顧客のニーズに応えることが難しい物件であることが判明した。
この状況で、さらに賃料を値下げして空室解消することが本当に正しいのか?
塩川にはそうは思えなかった。必要なことは発想の転換であった。

Problem
  • 1フロアで貸し出すには、スペックが弱い物件
  • 価格を下げても埋まらない状況
  • 小分けにするには、構造にも難あり
  • 周辺との差別化
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Solution
  • ターゲットを小規模~中規模に絞る
  • 顧客ニーズを掘り起こし高付加価値物件を実現
  • 徹底した工夫とデザイン性による差別化
  • セキュリティの運用方式など、使い方もデザイン
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新たなターゲットに訴求するためのパワーチームを結成
物件価値の最大化へ

「必要最低限の投資で新しいターゲットに訴求できる空間を作り上げ、より高い賃料を生み出せる物件に変身させたい」
そんな思いのもとでプロジェクトチームを組成。チームには、賃貸営業部門からは塩川をリーダーとして3名、デザイン部門からも3名が参加した。
使い勝手の良さやデザインによる付加価値の創出を高めるため、外部のデザイン会社に依頼し、他の物件との視覚的にも分かる差別化を目指した。

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リノベーションするには課題が山積み

大手法人が求めるようなフロアサイズには合致しないため、フロアを分割して貸出を行うことに決めたが、様々な課題が立ちはだかった。
まず、フロア別のセキュリティ。1フロアで1つのセキュリティシステムのため、フロアを細かく区分した際の、区分ごとのセキュリティの管理方法が懸念事項になった。
次に貸室内の柱。建物構造上、執務室の中央に多数の柱があるため、見通しが悪く、死角があることが顧客から敬遠された。
そして、天井高が一定ではない構造。エアコンの送風口の配置により、天井高が高い場所と低い場所が混在しているため、圧迫感や違和感を与えてしまう。
また、分電盤や消火栓設備の位置を変更することが構造上不可能であり、デザイン性を高める上で、課題が山積みであった。

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足によるリサーチと、工夫による課題解決

チームメンバーは、課題の解決と顧客の求める価値を探るべく、競合物件をひたすら見て回り、「何が違うのか」「参考にすべき点はどこなのか」を徹底的に研究した。
結果、物件デザインのテーマとなる「信頼感・安心感・落ち着き」のニーズが見えてきた。
セキュリティは全区画が共同で運用できる仕組みを導入。鍵を置く場所を定める等、運用をシンプルにした。
柱は、できるだけ柱の位置で部屋を区切り、弱点を克服した。
一定ではない天井高は、天井の低い場所に共用部を配置し、違和感なく利用できる空間にした。
また、消火栓設備の設置場所を貸室外にすることで、貸室内への立入による設備点検のストレス軽減と広い執務スペース確保に成功した。

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人を「呼びたい」、人に「見せたい」オフィスに

キモはアイキャッチとなるサイン壁。デザイン上も特徴を持たせ、他の物件との明らかな違いをつくった。
人を「呼びたい」、人に「見せたい」オフィスにしたいと考えた。
「床仕上げをそのまま立ち上げた木のデザインとすることで、来訪者を穏やかに迎え入れます。サイン壁の裏側には光回線や警備機器の装置、共用部エアコンのリモコン等を収納できるよう空間を工夫し、来訪者の目に触れることがないようにしました」と塩川。
エレベーターホールは共用部のため、通常はデザイン変更ができないが、サイン壁につながる大切な空間である為、エレベーターを降りた時の感動を得られるように、管理組合と交渉し、一体化したデザインを実現した。

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細部まで、人の感性をくすぐるデザインと利便性の両立

COMMON_OFFICEというサイン、会議室や自販機のサインデザイン等は、社員とデザイン会社で案を出し、わかりやすく、デザイン性の高いものに決定した。
また、各居室の号数表示にはスポットライトが当たるように配置。エントランスからサイン壁までのアプローチも極力ダウンライトのみで空間を演出した。
さらに、2か所設置した会議室は同じ広さだが、落ち着ける部屋と洗練された部屋というテーマのもと設置した。この会議室は予約管理のためにタブレット端末を設置し、利用者がその端末やWEB上から利用状況を確認でき、予約することが出来る簡単なアプリを導入した。

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ありそうでなかなかない
顧客の潜在的なニーズを 叶えるオフィスが誕生

内装の施工も完成し、周辺相場よりも高い坪単価の賃料で募集を開始した。
当初は「この賃料で本当に借りてくれるのか?」との声もあったが、顧客からの反応は上々で、5区画ともに早期に契約を得ることができた。
「エントランスが素敵です!」「個室の会議室に惹かれました!」塩川達の挑戦的な取り組みは、顧客に受け入れられた。
「賃料が上がっても構わないので、割り込みで申し込みたいです」という顧客までもが現れ、プロジェクトチームからは思わず笑顔がこぼれた。
退去が発生した際にも、すぐに申込が入る人気物件となり、プロジェクト前の苦戦が嘘のような状況となった。

エリア別の顧客ニーズに向き合った物件のプロデュースで、不動産の価値を変身させる事業へ

川崎にはCOMMON_OFFICEのコンセプトが合うことがわかった。今後も、同様の仕様や工夫によって、このエリアの物件価値の最大化を図ることができると確信した。
「COMMON_OFFICEのコンセプトを他のエリア、他の物件に広げ、当社の戦略のカードの一つに昇華させていきたいですね」と塩川は意気込む。

エリア別の顧客ニーズに向き合った物件のプロデュースで、不動産の価値を変身させる事業へ

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